潮圈话题：物业服务应该属于房地产业还是服务业？

　　01“物业服务”名称调整获住建部采纳，推动行业定位转变

　　02“物业管理”向“物业服务”转型成大势所趋，体现理念升级

　　03《民法典》专章规定“物业服务合同”，确立平等契约关系

　　04物业行业需独立分类，适应多元化服务业态发展需求

　　05智能化工具成为提升服务质量的关键，应对成本与需求挑战

　　以上内容由传播大模型和DeepSeek生成，仅供参考

　　“管理”还是“服务”？今年，物业行业站在了分水岭上，“两字之差”背后含义截然不同。

　　上个月，十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议上，全国人大代表、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸提出的一份建议引来广泛关注：应将“物业管理”统一为“物业服务”。随后住建部电话回复：建议已被采纳。

　　“物业服务”在现行国民经济行业分类中，仍属房地产业，由住建部门监管，是房地产开发的延伸环节，与传统服务业在多方面存在明显差异。法律上基于业主共有权利形成特殊契约关系，收费与服务还具有一定强制性，不同于普通服务的自愿交易。

　　作为基层社会治理“最后一公里”，推动“物业管理”向“物业服务”转型，已是大势所趋。2020年颁布的《民法典》中，也早已专章规定了“物业服务合同”，凸显了“服务”一词，双方是平等民事契约关系。那么，物业服务究竟该归属房地产业还是服务行业？如果是服务行业，服务质量如何界定标准？大家怎么看？

　　“该改的不止名字”

　　别让“服务”被误读成“去专业化”

　　2007年《物权法》已将“物业管理”改为“物业服务”，明确了业主是物业管理的权利主体，物业服务企业是受业主委托提供专业服务的主体，很多企业的名称也在多年前改成了物业服务企业。

　　然而近年来，业主与物业因矛盾冲上热搜的新闻屡见不鲜，当细碎的不满逐渐汇聚，越来越多人有个共同感受：花钱请来的物业，到底是来服务我的，还是来管我的？于是，当“物业管理”改成“物业服务”的建议出现时，很多人会本能支持。

　　中国社区发展协会环境和物业管理工作委员主任、中物智库创始人杨熙认为：“目前在行业分类中，物业隶属于房地产分类。因为物业伴随房地产开发而来，但随着房地产市场的调整，新开发的增量越来越少，物业已不再是依附房地产开发，也有医院业态、高校业态、公共建筑业态等多种服务类型。可见的未来，物业将会越来越独立。”杨熙建议，“最好是独立分类，可以与房地产开发并列分类。”

　　他还告诉记者：“物业这个行业，从来都不只是‘服务员’行业。它首先是一个围绕房屋、设施、设备、秩序和安全运转起来的专业行业。物业不能‘管理业主’，这是底线。但物业必须‘管理好物、维护好场、守住秩序’，这同样是底线。这场讨论真正值得推进的，不只是改名。”

　　杨熙还表示：“今天的物业，已经不是一个只靠人工巡逻和经验管理的行业了。老旧小区更新、电梯安全、消防治理、房屋体检、设备生命周期管理、AI巡检、机器人清洁、无人机外墙检测，这些都决定着物业的下半场，不只是拼态度，更是拼谁更专业。”

　　从“管理”到“服务”，是理念升级

　　智能化发展或是突破口

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进也回应了该话题，他认为：“过去叫管理，重心是站在甲方角度，业主容易被视为被管理者，但实际上，业主应该是被服务的对象。所以名字的变化，我认为不完全是文字游戏，本质上是一种理念的转变。”

　　严跃进表示：“我不建议刻意把物业跟服务业直接对接，更合理的做法是从房地产存量市场的角度去理解。房地产本身是从增量到存量的过程，物业服务也应当顺势跟进。而且物业服务行业规模这么大，和传统服务业确实不太一样。房地产背后的服务内容很多，比如小区安全管理、社区治理等，都跟传统服务业有本质区别。”

　　“现在很多矛盾，说白了都是小事，但物业磨磨蹭蹭，没法及时响应。这不是理念问题，而是物业服务水平的问题。在现有的人力成本下，传统服务模式已经跟不上诉求。要实现积极反应，就得用高科技，用新的治理模式来调整。”

　　4月8日刚刚召开的浙江省物业管理协会第一届第四次会员大会上，杭州云象商用机器有限公司首席执行官宓旭东在现场也分享了类似观点：“当人口红利消退，最低工资标准攀升，传统物业行业的成本压力空前，而新一代业主追求精细化与个性化服务，传统模式下的服务质量难以标准化，满意度提升困难。破局之道就在引入智能化生产力工具，重构服务流程。”

　　来看看潮圈网友们的观点

　　潮客_2rm5w4：政府都是服务型政府了，物业公司还一副管理者姿态哪成啊？物业应当有自己的物业行业，不该归属房地产，物业服务可以为房地产增值，但房地产本身还是应归属产品本身吧。

　　潮客_wpbsyp：都可以吧，对业主来说好像也没差，能把事情办好也无所谓归属谁。

　　团子妈咪：物业服务在国家标准分类中归属房地产业，但具备服务业属性。

　　读史净心：应该让物业管理更规范化，真正为业主服务。